Sonderumlage: die Finanzierungsspritze in Notfälle

Die Dachrinne hat dem Dauerregen der letzten Tage nicht mehr standgehalten und bei ihrem Absturz auch gleich noch das Abflussrohr mitgenommen. Außerdem gibt es ein Leck im Dach. Der Wohnungseigentümergemeinschaft ist klar: Eine Reparatur ist unumgänglich. Ein dringender Notfall — der nicht ganz billig wird. Dummerweise ist die Instandhaltungsrücklage, die in solchen Fällen angezapft wird, schon heftig geschrumpft. Denn im Frühjahr sind Teile der Heizungsanlage erneuert worden.

Manchmal kommt es eben ganz dicke. Wenn dann noch Ebbe in der Kasse herrscht, hilft nur noch eine Sonderumlage für alle Eigentümer. Die muss aber erst mal beschlossen werden — und zwar von allen.

Das Gesetz hat den Umgang mit der Sonderumlage nicht weiter geregelt. Formaljuristisch ist sie aber eine Ergänzung des Haushalts der Wohneigentümergemeinschaft, des so genannten Wirtschaftsplans. "Der Wirtschaftsplan ist ja nur eine Prognose. Man kann nicht immer einschätzen, was innerhalb eines Jahres alles reparaturbedürftig wird", erklärt Jutta Pommerening, Leiterin der IHZ GmbH. "Stehen große Reparaturen an, muss eine Sonderumlage, sozusagen als Nachtrag zum Wirtschaftsplan, beschlossen werden."

Um diese Sonderumlage abzusegnen, reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Wohneigentümer. Der ist dann aber auch verbindlich. Was außerdem beachtet werden sollte? "Die Sonderumlage muss wirklich notwendig sein", so Pommerening. "Sie kann weder auf Vorrat beschlossen, noch für andere Zwecke genutzt werden." Was die tatsächliche Höhe der Sonderumlage angeht, sind die Gerichte aber bislang großzügig gewesen: Ein Sicherheitszuschlag von zehn Prozent wird meist toleriert.

Für die Vereinbarung einer Sonderumlage muss ein konkreter Anlass wie etwa kaputte Regenrinnen vorliegen. Die Höhe der Reparaturkosten sollte feststehen, und auch der Verteilschlüssel muss bei der Abstimmung genannt werden: etwa die Angabe der Wohn- und Nutzfläche sowie die Anzahl der Wohnungen. Welcher Verteilerschlüssel greift, richtet sich nach dem Gemeinschaftsrecht. Meistens ist das Verhältnis der Miteigentumsanteile entscheidend, aber auch die Verteilung nach Wohnfläche oder Einheiten ist möglich. "Ist der Verteilerschlüssel unklar oder streitig, muss auch der Einzelanteil des Eigentümers angegeben werden. In allen anderen Fällen nicht", sagt Pommerening.

Zulässig ist auch eine Kombination aus Sonderumlage und Rücklage — das zu nutzen, liegt im Ermessensspielraum der Wohneigentümer. Allerdings dürfen sie die Rücklage nicht komplett aufbrauchen oder zweckentfremden.

Um allen Eventualitäten vorzubeugen, kann es aber grundsätzlich sinnvoll sein, schon im Vorfeld dafür zu sorgen, dass die Kasse voll ist. "Wenn man absehen kann, dass mittelfristig zusätzliches Geld gebraucht wird, ist es sinnvoller, entsprechend auch die Ansätze im Wirtschaftsplan zu erhöhen", rät Pommerening. Das mindert auch das Insolvenzrisiko durch zahlungsunfähige Wohnungseigentümer. Ist ein Mitglied der Gemeinschaft pleite, muss der Insolvenzverwalter das Hausgeld bezahlen — eine Sonderumlage kann er aber verweigern.

Sonderumlagen dienen also grundsätzlich nur in Notfällen als letztes Mittel zur Liquiditätssteigerung. Hausverwaltungen sollten immer so lange im Voraus planen, dass eine solche Maßnahme gar nicht nötig ist, getreu dem Motto: Spare in der Zeit, dann hast Du in der Not.

Wie der Idealfall aussehen könnte? "Man kombiniert anstehende Arbeiten. Steht das Baugerüst ohnehin schon, weil die Fenster erneuert werden, könnte man auch gleich die Fassade mit streichen lassen, auch wenn sie vielleicht erst nächstes Frühjahr fällig gewesen wäre", schlägt IHZ-Leiterin Pommerening vor. "Das spart zusätzliche Kosten."