Betriebskosten und Instandhaltung: Wer zahlt wie viel — und muss das so sein?

Ein Fahrstuhl hat es auch nicht leicht. Eigentlich will er doch nur Gutes, nämlich Menschen bequem von unten nach oben und oben nach unten transportieren. Und doch ist er so oft der Hauptzankpunkt innerhalb eines Wohnhauses, der "gute Nachbarschaft" leider verhindert oder zerstört. Und das aus einem einzigen Grund: Er kostet Geld. Das möchten nicht alle bezahlen.

Warum auch? Wer im Erdgeschoss wohnt, benutzt das Ding schließlich nie. Während die Familie mit den drei Kindern aus dem 4. fast den ganzen Tag rauf und runter fährt. Da fallen Betriebskosten an: Strom, Reinigung, Wartung — die Kosten für Gemeinschaftseigentum werden schließlich in einer WEG gerecht verteilt. Nur: Was ist gerecht? Darüber wird gefeilscht und gestritten.

Durch die WEG-Novelle vom 1.7.2007 haben die Eigentümer mehr Freiheiten bekommen, diese Fragen rund um die allgemeinen Kosten selbst zu klären. Der § 16 WEG wurde erweitert, seitdem enthält er Regelungen über die Beschlusskompetenz für die Verteilung von Betriebskosten (Abs. 3) sowie für die Verteilung der Kosten im Einzelfall von Instandhaltungs/-setzungsmaßnahmen und von baulichen Veränderungen (Abs. 4).

Laufende Kosten:
Zumindest was die Wartung des Fahrstuhls angeht, kann der EG-Eigentümer Glück haben und ohne Kosten davonkommen — sofern die WEG auf der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließt, dass die Betriebskosten nach dem Verursacherprinzip verteilt werden sollen. Dies betrifft die Kosten des Gemeinschaftseigentums, auch die Kosten der Verwaltung: Sie können nach diesem oder einem anderen Maßstab abgerechnet werden — wenn ein Mehrheitsbeschluss zustande kommt. Das Verbraucherprinzip kann also durch das Verursacherprinzip außer Kraft gesetzt werden. Davon profitieren die, die eben auch keine Kosten verursachen. Das Ganze hat aber auch Grenzen: So können nur jene Betriebskosten nach anderen Verteilerschlüsseln abgerechnet werden, die sich auch explizit zuordnen lassen. Die Wartung für den Fahrstuhl ist so ein Beispiel; die teurere Reinigung lässt sich hingegen nicht aus den allgemeinen Kosten des Gemeinschaftseigentums herausrechnen — das würde zu kompliziert. Willkürliche Entscheidungen dürfen von den Eigentümern nicht getroffen werden.

Einmalige Kosten:
Bei Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen, Modernisierungen oder baulichen Veränderungen kann im Einzelfall ebenso eine Ausnahme von der Regel beschlossen werden, sprich ein einmalig anderer Verteilerschlüssel von Kosten. Für einen solchen Einzelfall ist die Zustimmung der qualifizierten Mehrheit nötig: Das sind drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als die Hälfte alle Eigentümer.

Dies betrifft zum Beispiel Reparaturen, die nicht allen Bewohner gleichermaßen dringlich erscheinen: Wieder hat der Eigentümer des ausgebauten Dachgeschosses mehr Interesse am Austausch des Antriebsmotors des ständig defekten Fahrstuhles als die Bewohnerin der Gartenwohnung. Somit kann er, natürlich nur gemeinsam mit der qualifizierten WEG-Mehrheit, die Erdgeschoss-Bewohner von den anfallenden Kosten in diesem speziellen Fall freistellen. Ein späterer, ähnlicher Fall muss aber wieder neu beschlossen werden, für eine generelle Änderung bei solchen Maßnahmen wäre eine Zustimmung aller Eigentümer nötig. Der Wille der Mehrheit in der WEG soll hier laut Gesetz entscheiden — und hoffentlich Frieden über die nachbarlichen Streitpunkte bringen.