Insolvenz eines Wohnungseigentümers — was tun?

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG) hat die rechtliche Besserstellung der Eigentümergemeinschaft zum Ziel. Jedoch wird dies nicht in allen Bereichen erreicht. Was passiert z.B., wenn ein Wohnungseigentümer insolvent wird oder die Hausgeldzahlung eines Eigentümers säumig bleibt?
Die Gemeinschaft muss die Kosten für Gas, Öl, Wasser etc. für den säumigen Eigentümer mit zahlen, um Rückstände bei den Versorgungsunternehmen zu vermeiden.

Was kann man tun, wenn ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Wohneigentümers im Raum steht?
Ab dem Insolvenzantrag bis zur Eröffnung des Verfahrens herrscht zunächst Voll- streckungsverbot. D.h. zuvor fällige Hausgelder werden als normale Insolvenzforderungen betrachtet (§ 28 der Insolvenzordnung — InsO) und entsprechend der jeweiligen Quote befriedigt.

Nach der Insolvenzeröffnung sind die laufenden Hausgeldforderungen jedoch sogenannte Masseschulden gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO, d.h. sind vollständig aus der Insolvenzmasse zu begleichen.

PRAXISTIPP:
Was kann die Gemeinschaft tun, wenn sie bereits vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens hohe Beitragsausfälle erlitten hat?
In diesem Fall muss die Wohneigentümergemeinschaft nach der Insolvenzeröffnung Sonderumlagen zum Ausgleich der Liquidität beschließen. Diese Sonderumlagen werden ebenfalls als Masseforderungen gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO eingestuft und müssen demnach durch den Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse beglichen werden. Somit kann zumindest ein Teil der offenen Forderungen gerettet werden.

Auch hat die Wohnungsgemeinschaft nach der WEG-Reform Vorrang gegenüber Banken und anderen Gläubigern (gemäß § 10 Zwangsversteigerungsgesetzes) bei der Verteilung des Erlöses einer etwaigen Zwangsversteigerung auf fehlende und laufende Hausgeld-Zahlung.

Autor: Jens Peter Hein, WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH, Bereich Recht