Hausgeld

Beim Hausgeld, das der Wohnungseigentümer auf Grundlage eines beschlossen Wirtschaftsplanes an den Verwalter der Wohnungen zu zahlen hat, treten immer wieder Fragen auf: Wie sieht es beispielsweise um die Rechte der Miteigentümer bei ausbleibenden Hausgeldzahlungen aus?

Die Position der Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gegenüber säumigen Miteigentümern ist klar geregelt: Im Extremfall kann der Säumige zum Verkauf seiner Eigentumswohnung gezwungen werden. Bevor jedoch ein Entziehungsverfahren gemäß §§ 18, 19 WEG (Wohneigentumsgesetz) als letztes Mittel zulässig ist, müssen die folgenden weniger einschneidenden Maßnahmen ausgeschöpft werden:

• Abmahnung des gemeinschaftswidrigen Verhaltens,
• Geltendmachung einer Vertragsstrafe, Verhängung von Bußgeldern (jeweils auf der Grundlage eines Beschlusses gemäß § 21 Abs. 7 WEG),
• Klage auf Erfüllung der verletzten oder nicht beachteten Pflichten,
• Zahlungsklage.

Hausgeldzahlungen — Verrechnung von Forderungen
Die laufenden Hausgeldzahlungen nach § 16 Abs. 2 WEG bilden die Grundlage einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Der einzelne Eigentümer, der Gegenforderungen geltend machen will, kann daher nur in bestimmten Fällen eine Verrechnung mit fälligen Zahlungen vornehmen. Dabei gilt zu beachten:

Gegenforderungen müssen anerkannt oder rechtskräftig sein
Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nur dann Gegenforderungen verrechnen, wenn diese von der Gemeinschaft anerkannt wurden oder rechtskräftig festgestellt worden sind. So urteilte das Bayrische OLG am 09. Juni 2004 (2 ZBR 032/04) und verwehrte einem Wohnungseigentümer die Aufrechnung, der wegen der Höhe der Hausmeisterkosten im Streit mit der Verwaltung und der Eigentümergemeinschaft lag. Keine Regel ohne Ausnahme: Gemäß § 21 Abs. 2 WEG gelten Ersatzansprüche aus Notgeschäftsführung zur Gefahrenabwehr als unstreitige Forderungen und können daher ohne weiteres verrechnet werden.

Zurückbehaltungsrecht besteht nicht
Auch ein Zurückbehaltungsrecht, wie es das Bürgerliche Gesetzbuch für den Fall einander gegenüberstehender Ansprüche kennt (§ 273 BGB), steht dem Wohnungseigentümer gegen Forderungen aus laufenden Hausgeldzahlungen nicht zu, so das OLG Köln am 8. November 1996 (16 W x 215/96).

Abmahnung geht vor Entziehung
Was tun, wenn ein Eigentümer die Hausgeldzahlung erst dann leistet, wenn er zur Zahlung verurteilt wurde? Der Bundesgerichtshof (BGH) fordert als ersten Schritt stets die Erteilung einer Abmahnung. Daher verurteilte er in einem Grundsatzurteil vom 19. Januar 2007 (V ZR 26/06) den derart säumigen Eigentümer dennoch nicht zur Veräußerung seiner Wohnung, da die Eigentümergemeinschaft vor Einreichung der Entziehungsklage gemäß §§ 18, 19 WEG keine Abmahnung ausgesprochen hatte.

Autor: Jens Peter Hein, WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH, Bereich Recht