An der Grundsteuer kommt (fast) niemand vorbei.

In Deutschland müssen Immobilienbesitzer Grundsteuer zahlen. Das ist eine Art Vermögenssteuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung und gehört zu den laufenden Kosten eines jeden Haus- oder Wohnungseigentümers. Ob ein Eigentümer Einkünfte aus seinem Grundbesitz erwirtschaftet, etwa durch Vermietung einer Wohnung, spielt dabei keine Rolle. Die Steuer fällt immer an, egal ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. So regeln es das Grundgesetz in Artikel 106 Abs.6 GG und das Grundsteuergesetz (GrStG). Jeder Eigentümer erhält einmal im Jahr ein Schreiben von seiner Gemeinde oder Stadt, die die Grundsteuer erheben. Wer in Hamburg, Bremen oder Berlin lebt, bekommt die entsprechende Post vom Finanzamt.

Wie hoch die Steuer für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser jeweils ausfällt, ist das Ergebnis komplizierter Berechnungsverfahren. Dafür entscheidend sind drei Größen: der Einheitswert, die Steuermesszahl und der Grundsteuerhebesatz. Der Einheitswert wird mit der Steuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz multipliziert.

Für den vom Finanzamt festgelegten Einheitswert sind die Quadratmeterzahl der Wohnfläche, das Baujahr, die bauliche Ausstattung sowie die Förderungsart der Immobilie ausschlaggebend. Die sogenannte Steuermesszahl beträgt bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille beziehungsweise 3,5 Promille — je nach Höhe des Einheitswertes. Bei Zweifamilienhäusern liegt sie bei 3,1 Promille und bei sonstigen Immobilien bei 3,5 Promille.

Der Grundsteuerhebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. Bis Ende 2006 betrug er etwa für Berlin für Grundstücke mit Wohnbauten 660 vom Hundert. Seit dem 1. Januar 2007 beträgt er 810 vom Hundert — und ist damit einer der höchsten Hebesätze in ganz Deutschland.

Legt das Berliner Finanzamt beispielsweise einen Einheitswert von 10.000 Euro als Anteil für eine 100 Quadratmeter große Mietwohnung an einer größeren Wohnanlage fest, beträgt der Grundsteuermessbetrag 3,5 Promille von 10.000 Euro — und somit 35 Euro. Der Hebesatz Berlins von derzeit 810 Promille erhöht diesen Steuermessbetrag um das 8,1-fache. Die Jahresgrundsteuer macht demnach 35 Euro mal 810 vom Hundert aus. Das sind 283,50 Euro Grundsteuer, die zurzeit jährlich fällig werden — 52,50 Euro mehr als noch 2006.

Die Grundsteuer ist umlegbar

"Immobilieneigentümer können diese Kosten aber vollständig als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Miete umlegen und damit den Mieter beteiligen — wenn es so im Mietvertrag geregelt wurde", sagt Jens Peter Hein, WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH, Bereich Recht. Steht dort nur "Hausgebühren" oder "städtische Gebühren" reicht das nicht aus.

Für Gewerberaum ist die Grundsteuer höher als für Wohnraum. Deshalb muss bei gemischt genutzten Gebäuden der Anteil, der auf die Gewerbeeinheiten entfällt, von der Grundsteuer für Wohnungen getrennt werden.

Wird eine Immobilie verkauft, ändert sich dadurch weder die Höhe der Grundsteuer noch die Steuernummer — denn die Grundsteuer bezieht sich allein auf das jeweilige Objekt. Nur wenn Eigentum geteilt wird und somit neue wirtschaftliche Einheiten entstehen, gibt es neue Steuernummern. Werden Haus, Grundstück oder Wohnung verkauft, muss der Alteigentümer die Grundsteuer für das laufende Jahr zahlen, der neue Besitzer wird erst vom nächsten Jahr an zur Kasse gebeten. Was auch immer anderweitig im Kaufvertrag geregelt wurde, ist nichtig: Wird die Grundsteuer nicht gezahlt, holt sich das Finanzamt das Geld immer vom Verkäufer.

Nur unter bestimmten Voraussetzungen wird die Grundsteuer erlassen. Näheres regeln §§ 32 bis 34 GrStG. Interessant sind diese Regelungen vor allem für Besitzer von Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Sind die Kosten für den Erhalt des Objektes höher als die Erträge, besteht ein Rechtsanspruch auf einen Erlass. Entsprechende Anträge müssen immer bis zum 31. März für das Vorjahr gestellt werden. Nur dann gibt es eine Chance, an der Grundsteuer vorbeizukommen.

Bis vor kurzem konnten Immobilienbesitzer nachträglich Rabatt bekommen, wenn sie etwa Mieteinbußen hatten. Dafür mussten sie nachweisen, dass ihre Einkünfte um mehr als 20 Prozent gesunken waren. Dann wurde die Grundsteuer reduziert. Im Dezember 2008 wurde hingegen nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes beschlossen, die Mindestausfallquote von 20 auf 50 Prozent anzuheben, weil es zu viele Anträge gab. Für 2008 müssen die Gemeinden aber noch nach altem Recht Grundsteuer erstatten.