Tilgen ist die beste Rendite

Zinserträge über 6 Prozent ohne Risiken? Das klingt nach einem schlechten Bauernfängertrick — ist es aber nicht. Die Zauberformel heißt Sondertilgung. Denn gerade Immobilienbesitzer, die in den letzen Jahren eine Eigentumswohnung gekauft und über ein Hypothekendarlehen finanziert haben, profitieren, wenn sie ihr Erspartes für dessen Tilgung verwenden.

Das rechnet sich besser als sein Geld in die derzeit niedrig verzinsten Anlagen zu stecken: Mit Zinsen allein lässt sich nichts verdienen! Was es für Sparanlagen, Tages- oder Festgeld an Zinsen gibt, ist derzeit kaum der Rede wert. Bei der Tagesanleihe des Bundes liegt die jährliche Verzinsung bei gerade mal 0,6 Prozent. Und Festgeld mit zwölfmonatiger Laufzeit bringen bei Banken laut der Frankfurter Finanzberatung FMH gerade einmal 2 Prozent im Schnitt. Selbst Anleihen mit längerer Laufzeit sorgen bei Investoren nicht für den gewünschten Renditekick. Zehnjährige Bundesanleihen etwa bringen nur rund 2,3 Prozent pro Jahr.

Steuervorteil inklusive
Wer gerade über Geld verfügt, sollte daher versuchen, alte Kreditverträge abzulösen oder zu tilgen. Das lohne sich zurzeit mehr, als es auf ein Tagesgeldkonto zu legen, empfiehlt etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH. Denn für jeden vorzeitig zurückgezahlten Euro winkt hier eine Rendite in Höhe des effektiven Vertragszinses. Und dies dazu noch völlig steuerfrei. Welche Renditen sich so inklusive Steuervorteil indirekt erzielen lassen, zeigt eine Vergleichsrechnung: Laut FMH lagen die effektiven Zinsen für zehnjähriges Baugeld in den vergangenen zehn Jahren mit 4,92 Prozent deutlich über dem derzeitigen Stand von derzeit rund 3 Prozent.

Sondertilgung lohnt fast immer
Angenommen, der Eigenheimbesitzer hat den Sparer-Pauschbetrag (801 Euro für Ledige beziehungsweise 1602 Euro für Verheirate) bereits ausgeschöpft, möchte aber rund 10.000 Euro anlegen. Auf etwaige Zinserträge würde eine Abgeltungssteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und neun Prozent Kirchensteuer fällig — in Summe werden damit die Erträge mit 27,22 Prozent versteuert. Gleichzeitig zahlt der Eigenheimbesitzer einen Kredit in Höhe von rund 240.000 Euro mit einem effektiven Zinssatz von 4,5 Prozent ab. Dafür zahlt er im Jahr rund 10.800 Euro an Zinsen zuzüglich Tilgung. Legt der Eigenheimbesitzer den Betrag auf ein Tagesgeldkonto, bekommt er bei einem Zins von 2 Prozent nach Abzug aller Steuern und Abgaben gerade einmal 144 Euro im Jahr heraus. Tätigt er aber eine Sondertilgung des Darlehens in Höhe der 10.000 Euro, reduzieren sich die Zinszahlungen im Jahr um 450 Euro – und das steuerfrei. Eine vergleichbare Kapitalanlage müsste dann schon einen Ertrag von jährlich 6,25 Prozent vor Steuern bringen, um auf eine Nettorendite von 4,5 Prozent zu kommen — und das ist ohne etwaige höhere Risiken kaum möglich. Selbst wenn der Sparerfreibetrag noch nicht ausgeschöpft ist, lohnt sich diese Rechnung. Hier läge der Vorteil immer noch bei 250 Euro im Jahr.

Zinserhöhungsrisiko beachten

Neben der Zinsersparnis gibt es noch einen weiteren Vorteil: Die zusätzliche Tilgung senkt die Restschuld, verkürzt die Laufzeit und reduziert folglich auch das Zinserhöhungsrisiko bei der nächsten Anschlussfinanzierung. Das bestätigt auch Stephan Gawarecki, Vorstand des Bauvermittlers Dr. Klein: "Liegt das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung über demjenigen des ursprünglichen Darlehens, so kann dies aufgrund der höheren monatlichen Belastung für Kunden zu großen finanziellen Mehrbelastungen führen."

Vorfälligkeitsentschädigung schluckt Renditevorteil
Damit der Trumpf "Schuldentilgung als Kapitalanlage" gezogen werden kann, ist allerdings eine Voraussetzung nötig: Der Kreditvertrag sieht die Möglichkeit von Sondertilgungen vor. Laut Baugeld-Experte Gawarecki ist das mittlerweile aber in den meisten Verträgen als Standard enthalten. Allgemein gewähren Banken eine jährliche Sondertilgung in Höhe fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme. Steht dies nicht im Vertrag, kann der Kunde nur mit Zustimmung des Finanzierers mehr als vereinbart zurückzahlen. Meist fällt dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die den Renditevorteil gegenüber einer normalen Geldanlage wieder weitgehend aufhebt.