Wie sich Eigentümer gegen steigende Zinsen wappnen können.

Sonnige Aussichten für alle Immobilienbesitzer. Denn neben dem guten Wetter beschert der Juni derzeit auch günstige Zinsen. Baugeld hat in den vergangenen Wochen wieder deutlich nachgeben. Nach Berechnung der Frankfurter Finanzberatung FMH verbilligten sich die Konditionen für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung seit Anfang April um gut 0,25 Prozentpunkte auf rund vier Prozent.

Aber Achtung: Noch profitieren Kreditnehmer in diesen Wochen davon, dass sich die Wachstumsprognosen für die Volkswirtschaften der Industriestaaten abschwächen und die europäische Schuldenkrise verschärft. Wohnungseigentümer mit Finanzbedarf sollten die Gunst der Zeit nutzen, rät Kai Oppel vom Baugeldvermittler Hypothekendiscount. Denn die Experten rechnen mittelfristig aufgrund der Inflationsgefahr mit deutlich steigenden Zinsen. So hält der künftige EZB-Chef Mario Draghi weitere Zinserhöhungen im Euro-Raum zur Eindämmung der Inflation für wahrscheinlich. "Die Solidität des Wirtschaftswachstums kann durch die Inflation unterminiert werden", warnte Draghi Ende Mai bei einer Veranstaltung des CDU-Wirtschaftsrates in Berlin. Die Europäische Zentralbank (EZB) rechne in diesem Jahr mit einer Teuerungsrate von durchschnittlich 2,5 Prozent. Ihr erklärtes Ziel ist es aber, die Inflation bei 2,0 Prozent zu halten, dafür muss sie notfalls die Leitzinsen erhöhen. Und das wirkt sich auch auf das Niveau der Baugeldzinsen aus.

Immobilienbesitzer, die mit diesem Trend rechnen, können sich mit Forward-Darlehen absichern. Wer etwa in den nächsten Monaten oder Jahren ein Anschlussdarlehen benötigt, kann dieses bis zu 60 Monate im Voraus abschließen. Forward-Darlehen sind klassische Annuitätendarlehen, die Summe wird dem Kreditnehmer aber erst nach einer vereinbarten Vorlaufzeit ausbezahlt — der Zinssatz hingegen schon zu aktuellen Konditionen festgelegt. Plus einem Aufschlag.

Diese Sonderkosten für Forward-Kredite betragen aktuell zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Multipliziert man den Aufschlag mit der Anzahl der Monate, über die man seinen Zins im Voraus sichern will, ergibt dies den Gesamtaufschlag, der zusätzlich zu den aktuellen Zinskonditionen fällig wird. Laut der FMH-Finanzberatung liegen dieser im Durchschnitt für zwölf Monate bei 0,21 Prozentpunkten, für 24 Monate bei 0,55 Prozentpunkten und für 36 Monaten Vorlaufzeit bei 0,85 Prozentpunkten.

Allerdings gehen Kreditnehmer mit Forward-Darlehen eine Art "Zinswette" ein — die ergibt nur für jene Kreditnehmer Sinn, die mit steigenden Zinsen rechnen. Das zeigt auch folgendes Beispiel: Geht man etwa von einem einprozentigen Anstieg in den nächsten zwei Jahren aus, würden sich die Zinsen für ein 100.000-Euro-Darlehen bei Abschluss auf 5,0 Prozent belaufen. Ein 100 000-Euro-Forward-Darlehen, das heute vereinbart wird und im Juni 2013 beginnt, kostet dagegen aktuell rund 4,5 Prozent. Durch die Zinsdifferenz von 0,5 Prozentpunkten sparen Immobilienbesitzer auf Zehn-Jahres-Sicht immerhin rund 5900 Euro.

"Da wir entsprechend von weiterhin steigenden Baugeldzinsen ausgehen, ist das Forward-Darlehen sehr zu empfehlen", rät auch Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Lübecker Allfinanzdienstleisters Dr. Klein.

Ob die Zinsen in den nächsten Monaten steigen, ist aber noch längst nicht ausgemacht. Und hier liegt auch das Risiko von Forward-Darlehen: Denn ist der Vertrag einmal abgeschlossen, ist dieser bindend. Gawarecki: "Tritt die Zinserwartung des Kunden nicht ein oder verharren die Zinsen auf dem aktuellen Niveau beziehungsweise fallen sogar, ist der Kunde dennoch an den Kreditvertrag gebunden und muss gegebenenfalls einen höheren Zins bezahlen, als zum Zeitpunkt der Umschuldung am Markt verlangt wird." Kunden sollten daher generell auf Flexibilität (Tilgungssatzwechselrecht) und Sondertilgungsrechte achten.