Wie viel Miete bringt die Wohnung?

Wohnungseigentümer können im Allgemeinen nur schätzen, wie viel sie jeden Monat einnehmen könnten, wenn sie ihre Wohnung vermieten würden. Die gute Nachricht: Der Mietmarkt in der Hauptstadt ist stabil. Schließlich ist die Frage gerade in Krisenzeiten für jeden interessant, egal ob Kapitalanleger oder Selbstnutzer. Der neue IVD-Marktmietspiegel Berlin gibt zumindest konkrete Hilfestellungen zur Beantwortung. Für alle Vermieter, und die, die es noch werden wollen.

Je unsicherer die Wirtschaftslage, umso eher stellt sich ein Wohnungseigentümer die Frage nach der Vermietbarkeit seiner Wohnung. Kapitalanleger haben dies ständig im Hinterkopf: Was ist, wenn der alte Mieter kündigt? Aber auch Selbstnutzer grübeln bisweilen: Was, wenn ich aus Jobgründen woanders hinziehen muss? Wenn ich meinen Arbeitsplatz verliere und den Kredit nicht mehr bezahlen kann? Oder eine Scheidung ansteht? Gut, wenn der Eigentümer dann wenigstens in Sachen Miete einen klaren Kopf bewahren kann.

Doch das ist gar nicht so einfach. Denn die Durchschnittswerte, die man gemeinhin als Anhaltspunkte für den Mietwert heranziehen kann, klaffen auseinander — und überhaupt ist alles schwer vergleichbar.

Nun hat der IVD Berlin-Brandenburg einen Marktmietspiegel für die Hauptstadt erstellt, der eine Orientierungshilfe für Wohnungseigentümer und -suchende sein will. Er erfasst im Unterschied zu anderen Publikationen die tatsächlich im Markt erfassten Neuabschlussmieten. Ergebnis: 5,80 Euro Durchschnittsmiete pro Quadratmeter. Ausgewertet wurden 500 neue Mietverträge sowie 500 Gespräche mit Hausverwaltungen.

Das Ergebnis des offiziellen Berliner Mietspiegels, der im Juni vom Senat veröffentlich wurde: 4,83 Euro. Er zeigt die "ortsübliche Vergleichsmiete", bei der Berechnung werden neben neuen Mietverhältnissen auch Veränderungen bei den Bestandsmieten in den letzten vier Jahren berücksichtigt. Dadurch weist er zum Teil bis zu 20 Prozent andere Preise auf als die IVD-Studie, die sich als Ergänzung dazu sieht. Entgegen der allgemeinen Meinung hat der Berliner Mietspiegel so gut wie keinen rechtlichen Einfluss auf neue Mietvertragsverhältnisse; lediglich bei Mieterhöhungen dient er als Grundlage.

Die IHZ GmbH hat auf die Ergebnisse sofort reagiert und die ersten Mieterhöhungen im Namen der Eigentümer geltend gemacht. "Alle betreuten Anlagen werden von uns auf mögliche Mieterhöhungspotenziale geprüft — und wenn der Eigentümer dies möchte, wird die Erhöhung an den Mieter versendet", sagt Rossiza Doytschinowa, Kunden- und Objektbetreuerin bei der IHZ GmbH.

Das aktuelle Marktbild zeigt sich laut IVD in Berlin durchaus positiv. Die Krise trifft den hauptstädtischen Immobilienmarkt nicht sehr hart. Die Mieten sind insgesamt gestiegen — so das Fazit seines Berichts. "Aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung Berlins in den vergangnen drei Jahren, der viel zu geringen Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau sowie dem stetigen Anstieg der Berliner Haushalte sind die Mieten in der Hauptstadt mit einer durchschnittlichen Mietdynamik von einem Prozent aber insgesamt stabil", sagt Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg e.V. In einigen Bereichen sieht er eine Angebotsknappheit, die jedoch auf einzelne Innenstadtlagen in Verbindung mit entsprechend nachgefragten Gebäudetypen — insbesondere dem modernisierten Altbau — beschränkt ist.

Auffallend ist die "Schere" zwischen preisgünstigem Wohnen und dem Luxussegment. Während für Berliner mit geringem und mittlerem Einkommen genügend Standardwohnungen zu dem Durchschnittsmietwert von 5,80 Euro/Quadratmeter exklusive Betriebskosten angeboten werden, müssen Wohnungssuchende beim so genannten Premiumwohnen rund 7 Euro Nettokaltmiete bezahlen, also 18 Prozent mehr — Tendenz steigend.

Spitzenmieten von 12 bis 13 Euro/Quadratmeter lassen sich neben Dahlem und Grunewald auch im Scheunenviertel und in einigen Ku-damm-Seitenstraßen erzielen. Die einzigen Bezirke mit Preisrückgängen sind Lichtenberg und Spandau. Die Wohnlagenkarte des IVD weist sechs Differenzierungen von einfacher bis sehr guter Wohnlage aus — was die Vergleichbarkeit erhöht. Auch die Tabellen mit den Durchschnittsmietpreisen in den einzelnen Bezirken sind sehr aussagekräftig.

Nicht nur die Lage, auch der Wohnungstyp und seine Ausstattung bestimmen den Marktmietwert. Am beliebtesten: Altbau mit Balkon. Vor allem Friedrichshain und Kreuzberg sind zurzeit begehrt.

Nicht vergessen sollten potenzielle Vermieter, dass für Wohnungssuchende die Gesamtmiete, die so genannte Bruttowarmmiete, zählt — also inklusive Betriebskosten. Hier ist festzustellen, dass vor allem Nachkriegsgebäude oft so schlechte Energiekennwerte haben, dass diese zum "Renditefresser" für den Eigentümer werden, weil die Nettokaltmiete automatisch sinkt, wenn die Betriebskosten zu hoch ausfallen. Hier könnten sich energetische Investitionen lohnen.

Jeder Eigentümer, der gerne mal seine potenzielle Miete überprüfen möchte, kann mit Hilfe des IVD Marktmietspiegels den Marktmietwert seiner Wohnung selbst bestimmen. Wohnlage und Merkmalnavigator für die Ausstattung lassen ein relativ genaues Bild über den Marktwert zu und geben eine gute Orientierungshilfe für alle Vermieter, und die, die es noch werden wollen. Dennoch weist der IVD explizit darauf hin, dass zur Bestimmung von Einzelmieten immer ein Immobilienexperte heranzuziehen ist.