Lage, Lage, Lage — was heißt das in Berlin?

Ein Stadtplan, der Gebiete mit mehr oder weniger starken sozialen Problemen farblich aufzeigt, sieht aus wie ein Flickenteppich: dunkelrot für Neukölln, Marzahn-Hellersdorf sowie Teile von Mitte, viele Rottöne überall, keinerlei Einfärbungen in Steglitz-Zehlendorf. Im Südwesten gibt es die wenigsten Arbeitslosen, kaum Personen mit schlechter Ausbildung und geringem Einkommen. Daher rangiert der Bezirk im Ranking des Sozialstrukturatlasses 2008 auf Platz eins.

Das ist wenig überraschend, denn die Gebiete Dahlem, Grunewald und Zehlendorf gelten seit jeher als reich. Das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen ist hier mit 1075 Euro monatlich um fast 300 Euro höher als in sozialschwachen Kiezen der Stadt. Und 21 Prozent gelten hier sogar als reich, sie haben mehr als 2350 Euro zur Verfügung. Davon kann ein Bezirk wie Mitte nur träumen. Hier verhalten sich die statistischen Zahlen genau andersrum: die Armutsquote beträgt 20,6 Prozent, die Reichtumsquote 8,5 Prozent. Immerhin. In Neukölln erreichen gerade mal 3,7 Prozent diesen Status.

Soziales Umfeld prägt Wohnlagen
Kein Wunder, dass sich die sozialen Entwicklungen der Bevölkerung auch in den Wohnlagen widerspiegeln. Einfache Wohnlagen — das sind Lebensräume mit wenig Grünflächen, unsanierten Gebäuden, schlechten Einkaufsmöglichkeiten und ungepflegtem Straßenbild — findet man in Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf kaum. Lediglich 5 bis 7 Prozent der Adressen weisen diese Kriterien auf. Die Umkehr des Phänomens findet man in den Neuköllner Miethäusern: 75 Prozent einfache Lage, 25 Prozent mittlere Lage. Man muss nicht viel rechnen können, um zu erkennen: Keine einzige Adresse erhält das Attribut "gut".

Neukölln ist im Sozialindex-Ranking der Bezirke abgerutscht. Der Atlas wird alle paar Jahre von der Landesregierung erstellt, seit 2003 veränderte sich der Bezirk negativ, ebenso Mitte und Marzahn-Hellersdorf. Gewinner hingegen ist Pankow, das fünf Plätze gutmachen konnte und nun hinter den beiden bürgerlichen Südwest-Bezirken und Treptow-Köpenick auf Platz 4 rangiert. Ebenso konnten sich Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg ein paar Plätze verbessern. "Berlin entwickelt sich im Uhrzeigersinn. Nach Prenzlauer Berg und Friedrichshain kommt es nun auch schon in Neukölln zur Aufwertung einzelner Straßenzüge, zum Beispiel in der Sonnenallee oder rund um den Herrmannplatz", sagt Jürgen Michael Schick vom Immobilienverband Deutschland IVD, der Angebot und Nachfrage der Berliner Wohnlagen gut kennt.

Für den Immobilienmarkt ist die Entwicklung eines Kiezes ein besonderer Indikator, nicht umsonst gelten die Worte "Lage, Lage, Lage" als das Credo von Hausbesitzern und Investoren. Und die wird vom sozialen Umfeld ganz extrem mitbestimmt. Dies beweisen die Preise von Eigentumswohnungen ganz deutlich. Während man 2008 in Marzahn-Hellersdorf für durchschnittlich 910 Euro einen Quadratmeter Wohnfläche kaufen könnte, musste man in Pankow 1950 Euro hinblättern. Kieze wie der boomende Prenzlauer Berg sind für diesen Spitzenwert verantwortlich, wo die Preise bis 5.000 Euro gestiegen sind. "Hier gibt es kein großes Wertsteigerungspotenzial mehr", so Schick. Friedrichshain-Kreuzberg liegt mit 1790 Euro knapp vor Charlottenburg-Wilmersdorf und ist damit noch über dem Berliner Durchschnittspreis, der bei 1590 Euro liegt. "Dabei handelt es sich um rein statistische Mittelwerte, die extrem unterschiedliche Wohnungen mit entsprechend differierenden Einzelpreisen umfassen", sagt Knut Berger vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, der die Zahlen ermittelte.

Mitte verdeutlicht die Unterschiede
Interessanter Mittelpunkt Berlins ist der Bezirk Mitte. Mit einem Durchschnittskaufpreis von 1612 Euro/Quadratmeter legt er trotz seiner schlechten Sozialstruktur eine gute Performance in Sachen Eigentumswohnungen hin. Das liegt an der starken Spreizung innerhalb dieses Bezirkes. "Hier finden wir in Berlin sowohl den etwa niedrigsten, als auch den höchsten Kaufpreis. Mitte mit seinen qualitativ sehr unterschiedlichen Wohnlagen hat alle Arten des Wohnungseigentums aufzuweisen", sagt Berger. Der historische Kern boomt: Kaufpreise steigen, ein Mietanstieg ist zu verzeichnen und hier werden die meisten neuen oder gut sanierten Wohnungen angeboten. Die Problemadressen finden sich hingegen in Moabit und Wedding — jene Kieze, die Mitte auch im Sozialstrukturranking auf den letzten Platz reißen. So gesehen, ist der Bezirk im Kleinen genauso unterschiedlich geprägt wie Berlin im Großen. Auch Mitte ist nicht in seiner Mitte.